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兴业证券房地产政策解读电话会议

时间:2017-09-25    机构:兴业证券

政策的本质是防止边缘二线和三四线房价波动。从中长期来讲就是我们系列报告五里说的“三四线房价再无周期”。主要原因是:此轮去库存方式是通过加杠杆来完成的,在三四线新房成交额4.5万亿中,估算按揭占2.5万亿,公积金占0.5万亿,棚改货币化资金占0.5亿,杠杆比率比较高。

整个地产去库存之后,以及其他行业供给侧改革之后,其实我们是把主要风险转移到三四线居民按揭端。因此,三四线房价不能再有周期,再有波动就是系统性风险。

一线和核心二线目前处于政策面和基本面的底部,未来核心城市房价上涨是必然趋势。研究地产的框架绕不开两个最核心理论:1)房地产投资,未来如果政府还想维持房地产投资增长,一二线会是政府越来越倚重的方向,对一二线政策态度难以再趋严,因为过往几年倚重三四线已经埋下了很多隐患,难以持续。2)银行给地产加杠杆是宿命,金融自由化之后,所有国家的商业银行就只有这一条路,否则就是金融系统性风险,中国也不例外。银行必然的偏好就是房地产,而且是房地产的需求端,是不以短期的调控为转移的。房地产虽然可能会带来系统性风险,但是银行不配按揭,可能很快就会引发系统性金融风险。这一点也是决定未来一二线核心走势的原因。

龙头地产公司股价短期受到政策会有情绪的影响,但是影响是短期的,不影响中长期价值。龙头地产公司主要是布局在核心一二线,三四线占比很少。所以三四线量缩对这些龙头地产公司的影响相对不大,龙头公司更加受益于一二线基本面上行。未来长效机制逐步建立后,核心一二线城市可能像香港新加坡一样,买归买,租归租,房地产作为核心城市越来越体现其金融属性。

投资建议:这是新世界(600628)、新视野、新市场。三四线本轮去库存方式非常大程度上限制了政府和金融机构未来行为,三四线房价周期属性大幅度减弱,一二线城市面对基本面和政策面底部。投资标的重点推荐世联行、万科A、招商蛇口、保利地产、新城控股。