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香港房地产行业:政府再度出招

发布时间:2016-11-07    研究机构:交银国际证券

迟来总比不来好。政府对住宅物业采取新的降温措施,是18个月以来首次推出紧缩措施。11月5日起,印花税率将划一改为15%,取代现有的双倍印花税,但本地首次置业人士/实际升级需求则不受影响。基于情绪炽热,我们估计投资需求,包括本地第二购房者和内地人的投资需求,占过去3个月交易量的70%以上,将受到紧缩的影响。对大型至小型单位的边际印花税将累进式增加,增幅为6.5%-13.5%。非住宅物业(如办公室/零售/工业/车位)在本轮调控中不受影响。

对楼价即时构成5%-10%的下行压力。我们认为这项新措施将对小型单位(如300万至600万港元,附加印花税9%至12%)产生即时影响,主要包括开放式至两房单位,分别占一手/二手市场总成交量的35%/50%,并将带动市场情绪回复到16年1季度前,当时发展商仍未推出创意付款方法来刺激投资需求。虽然我们认为很难得出结论,即新措施能否在短期内有效地遏制海外买家,特别是受影响较少的豪宅单位。我们预计成交量下降一半,理由是业主不愿意在二手市场放售,发展商亦需要时间重新调整其销售战略,或可能推迟新项目推出,类似今年初的情况。此外,实际杠杆率将由90%跌至60%(假设买入第二个单位的LTV为50%),收益率收窄约25个基点,抵销了年初至今按揭息率下调得益的一半左右。更多业主可能选择租出单位,但我们估计将面临来自新项目交付的租金竞争。我们预期未来两个月成交量减半及楼价回落5-10%,抵销过去六个月一半的升幅。鉴于供应增加、租金压力和加息等因素,我们维持楼价下跌20-30%的观点。但由于项目延迟、外资涌入等因素,我们将楼价下跌时点的预测拉后至17年上半年。然而,我们预计股价将承受更大的压力,因为即使我们忽略物业价格的压力,行业资产净值折让仍推高至27.4%,或40%左右(与5年平均水平相若)。此外,我们预期行业估值将会下降,因紧缩政策、推盘放缓、环球经济动荡和美国大选等因素。因此,维持行业落后评级,不过,我们看好积极变现资产价值的发展商,如长实地产(1113HK)最近出售上海世纪汇的50%股权,以及市场推测潜在出售中环中心75%权益的收益可高达357亿港元(293,000港元/平方尺)。我们亦认为新世界(600628)(17HK)拥有高地价成本优势,可能出售非核心国内土储。

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