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交银国际房地产行业快评

发布时间:2016-11-01    研究机构:交银国际证券

香港房地产

受人民币流入影响,实体市场的情绪持续高涨。中原领先指数按周再升1.8%,年初至今升6%,接近2015年高位(目前还有1.9%的差距)。然而,房租仍较高点低10%左右。加上较高的管理费,新专案的净租金收益率仅有0.5%, 比前几年还低10-30基点。整体库存水准高企在93000套,或足够4-5年供应。我们对房价未来走势保持审慎。此外,波动的世界经济和美国大选给市场带来更多不确定性。我们偏好在实现资产价值上具前瞻性的开发商,包括长地(1113HK)。长地上周以人民币100亿 (人民币74k/平方米)出售其在上海世纪汇的50%权益,预计录得60亿港币的资产处置收益。此外,市场也预期长地将以港币357亿元(港币29.3k/平方尺)出售中环中心75%的权益。同时,我们认为新世界(600628)发展(17HK)也可能借内地地价高企之际出售非核心土储。

内地房地产

另一方面,受人民币贬值冲击,内房股在上周再次承压。同时,很多开发商在限购限贷政策后调整销售策略,放慢推盘步伐,在前三季度火热销售之后喘口气。我们预计前十月平均的销售目标完成率超过90%。我们理解市场对政策收紧心有余悸,但近期也有正面催化剂,比如依然坚挺的房价(考虑到去化周期处在五年低位,我们预计房价还将保持平稳)。考虑到大盘股公司的品牌效应和较好的财务状况,我们认为大盘股在政策阴云下仍能跑赢,比如中海(688HK)和华润(1109HK)。此外,我们也偏好合景泰富(1813HK),公司具良好过往业绩,审慎的策略,且目前有8%的股息率提供下行缓冲。

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